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MORATORIA DE LA HIPOTECA

Con ocasión del estado de alarma decretado por razón del coronavirus, el Gobierno español ha dictado el Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19, con entrada en vigor el 18 de marzo (https://www.boe.es/boe/dias/2020/03/18/pdfs/BOE-A-2020-3824.pdf).


En el presente artículo nos centraremos en una de sus medidas, cual es la moratoria de la deuda hipotecaria para la adquisición de la vivienda habitual para aquellos que padezcan extraordinarias dificultades para atender su pago, todo lo cual se regula en los artículos 7 a 16 de dicha disposición.


En primer lugar, dicha moratoria se aplica a los contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria:


  • Desde el punto de vista objetivo, que tengan por objeto la adquisición de vivienda habitual.

  • Desde el punto de vista subjetivo, cuyo deudor, fiador o avalista, se encuentre en los siguientes supuestos de vulnerabilidad económica:

  1. Pase a estar en situación de desempleo o, siendo empresario o profesional, sufra una pérdida sustancial de sus ingresos o ventas.

  2. Con carácter general y sin perjuicio de algunas excepciones, no supere en el mes anterior a la solicitud de la moratoria, en el conjunto de los ingresos de los miembros de su unidad familiar (básicamente, deudor, cónyuge e hijos que residen con él), el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (IPREM). En la actualidad el IPREM mensual es de 537,84 €.

  3. Deba hacer frente a una cuota hipotecaria, más los gastos y suministros básicos, que resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

  4. Cuya unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda, bien porque se ha producido una alteración significativa de las circunstancias económicas cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,3, bien porque se ha producido una caída sustancial de las ventas cuando esta caída sea al menos del 40 %.


En segundo lugar, el deudor deberá solicitar la moratoria al Banco hasta quince días después del fin de la vigencia del presente real decreto-ley y deberá acreditar tales circunstancias económicas en el momento de solicitar la moratoria y aportando la documentación que recoge el artículo 11. A título enunciativo, en caso de desempleo, certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones; en caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado; libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho; certificado de empadronamiento; declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral; titularidad de los bienes; declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según este real decreto-ley.


En tercer lugar, la entidad acreedora procederá a implementar la moratoria en el plazo de 15 días desde su solicitud, debiendo comunicarla al Banco de España.


En cuarto lugar, los efectos asociados a la moratoria concedida serán los que siguen:


  1. La suspensión de la deuda hipotecaria durante el plazo estipulado para la misma y la consiguiente inaplicación durante el periodo de vigencia de la moratoria de la cláusula de vencimiento anticipado que conste en el contrato de préstamo hipotecario.

  2. La entidad acreedora no podrá exigir el pago de la cuota hipotecaria, ni de ninguno de los conceptos que la integran (amortización del capital o pago de intereses), ni íntegramente, ni en un porcentaje. Tampoco se devengarán intereses.

  3. No se aplicarán intereses moratorios por el periodo de vigencia de la moratoria.


En quinto lugar, el deudor que se hubiera beneficiado de estas medidas sin reunir los requisitos deberá responder de los daños y perjuicios que haya podido ocasionar, nunca inferiores al beneficio indebidamente obtenido, todo ello sin perjuicio de su responsabilidad de otra índole, tal como la penal, si por ejemplo hubiera incurrido en un delito de falsedad documental.


Finalmente, los fiadores, avalistas e hipotecantes que no tengan la condición de deudores y que se encuentren en los supuestos de vulnerabilidad económica anteriormente expuestos podrán exigir que la entidad agote el patrimonio del deudor principal antes de reclamarles la deuda garantizada, incluso cuando en el contrato hubieran renunciado expresamente al beneficio de excusión.